相続空き家の3000万円控除とは？

相続空き家の特例制度

相続空き家の3000万円控除とは、相続した空き家を売却した際の利益を免税する制度です。

これは相続した際にかかる相続税とは別ものです。

通常、不動産などの物件を相続した場合には、基礎控除などで免除しきれなかった分を相続税として支払うことになります。ですが、相続した不動産を売却した際に利益が出た場合、さらに税金がかかるのです。

• 3000万円控除は売却の時に使える制度

知らないと600万円も損をする？

では、3000万円の空き家控除を知らないと、どれくらい損をしてしまうのでしょうか。

そもそも、不動産の売却益とは、税金でいうと譲渡所得に分類されます。

譲渡所得＝売却額－取得費－譲渡費用　

となります。

売却額は実際に売れた価格なのでわかりやすいと思いますが、取得費や譲渡費用は聞きなれない言葉なのでよくわからない方も多いかと思います。以下、それぞれについて解説していきます。

取得費とは、元の持ち主がその不動産を取得した価格です。※相続税で支払った額のことではありません。

つまり、親が建てた家を相続した場合の取得費とは、親がその土地を買った価格と建物の購入価格（減価償却費を考慮した額）になります。しかし、実際には代々相続されてきた物件や、売買契約書の紛失などで価格がわからないケースがほとんどです。

その場合、取得費は売却額の5％とみなす、という方法を使うことが一般的です。

• 取得費は売却額の5％

譲渡費用とは、売却の際に不動産屋に支払った仲介手数料、印紙税、解体費用などのことです。

（例）親が40年前に価格不明で土地建物を購入した場合。相続後に子どもが空き家のまま売却し、売却額は1000万円とする。

この場合の譲渡所得は、

1000万円（売却価格）－50万円（取得費）－40万円（仲介手数料、印紙代）＝910万円

となります。この910万円の利益に対してかかるのが譲渡所得税です。この場合の税率は約20％とすると、売却した年の翌年の確定申告で182万円も税金を払う必要があります。

しかし、空き家の3000万円控除を使えば、上記の計算式から3000万円をさらに引くことができます。つまり、

1000万円－50万円－40万円－3000万円（空き家控除）＝－2090万円

となり、利益がなくなることで、本来払うはずだった182万円を支払わなくてよくなるのです。※ただし確定申告が必要なのでご注意ください。

• 3000万円までの利益は税金がゼロになる

本来、3000万円の利益が出ていた場合の譲渡職税は600万円です。つまりこれを知らないと、払わなくていい税金を払い、600万円も損をしてしまう可能性があるのです。

適用の条件

このように税金を大きく免除することのできる相続空き家の特例制度ですが、その適用条件はかなり複雑です。以下ではその主なものを紹介していきます。

ポイントは、被相続人（相続する前の持ち主）が1人で住んでいた、という点です。

亡くなった親から土地建物を相続した時点で、その建物に同居していた場合は、この相続空き家控除は使うことができません。ただし、その場合も居住用財産の3000万円控除は使うことができる可能性がありますので、こちらの記事を参考にしてみてください。

また、亡くなった方が老人ホームなどに入居されていた場合も、要介護認定を受けていれば空き家控除の対象となるケースがあります。

• 1981年5月31日以前に建築
• 被相続人以外は使用していないこと

ここで気になるのは耐震リフォームもしくは更地の条件です。

そもそもこの空き家特例の対象となる建物は1981（昭和56）年5月31日以前に建築された建物、いわゆる旧耐震基準の建物であるため、耐震リフォームはほぼ必須となります。

しかしながら、こうした旧耐震基準建物の耐震リフォームは平均183万円かかるとされており（木耐協　耐震診断結果調査データ2018年）、自治体の補助金もないケースが多いです。

一方、更地にする解体工事はおおむね100万円前後であり、自治体が60万円程度の補助金を出すケースが多いです。リフォームよりも解体する方がお金がかからないためおすすめです。

• 売却前に更地にする（補助金活用）

こうしたリフォームや解体は、一定の条件を満たせば購入者側が実行するのも可、と法律が緩和されました。しかし、売却側が実施する方がトラブルを回避でき、高く売れるので、売却側がやるものだと考えた方がいいかと思います。

まとめ

大事なことだけまとめると、以下のようになります。

相続空き家の3000万円控除は適用期間が延長され、令和9年12月31日まで適用可能となりました。

しかし、令和6年からは事実上の改悪がなされる予定で、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額が2000万円に減額される予定です。

他にも、遺産分割協議書の書き方によっては、複数人の共有不動産なのに1人にしか適用できない、という可能性もあります。

他にも細かい条件がありますので、さらに詳しく知りたいという方は、下記のお問い合わせフォームから気軽にご質問ください。LINEによる相談も受け付けております！